如何看待广州将在全市收购90平以下存量房？
2024-11-19 阅读 56
更新于 2024年11月22日
这哪里是新东西啊，深圳早就搞过了，甚至是萝卜坑，区位要求基础设施完备，交通便利，面积要求在某个特定区间，价格要求，优先选取整栋或整单元未售，感觉就是复制粘贴过来一样。此外还要担心国有资产流失，最后符合条件的你猜能是谁？还是国资，亦或者城投，本质是债务置换，以前国资和城投举债给地方土拍兜底，现在砸到手里债务压力巨大，政府再举债（资金来源可能有政策性贷款），把原来国资城投的债务再接过来，一来一回完成了特色的赤字货币化。想起来一个《亮剑》里面的经典理论：“比如你有一批武器装备，被敌人抢劫了，你应该怎么办？你应该上报损失，过了几天你作战又把这批武器抢回来了，你应该怎么办？你应该上报缴获。同样是一批物资，经过不同人的手，这意义就不一样了。”
回到这个问题，昨天关于广州入户标准也讨论了，房地产周期与我国的地方财税密切相关，仅靠增量税也并不可持续，基本特征是：房地产的增量征税模式与地方开支旁氏结构之间的矛盾。即便未来房地产止跌回稳，你能保证每年再以10%以上的增速卖地吗？除非居民工资突然大幅度增加了，否则过去的土地财税来偿付地方债务（利息）的模式就无法维系，而收储这东西，到时候就看真的能拿出来多少钱吧，还是延续深圳收储的结论：现在地方财税紧张的情况下，可以确定是资源有限，资源有限先救谁？当然是政府可控的内部债务之间的置换，也算另类的化债，政府债务毕竟利率比较低，更何况可能还有还有政策性贷款，而企业端和城投负债的平均利率较高，监管毕竟不像政府负债那么透明，高息债换低息债，企业债转回政府债。
至于福利，未来改造需要钱，基本设施投入也需要钱，管理更是需要钱，当然谁能用，一线城市也还是可以乐观一些，不像有些地方保障房都悄悄卖掉了，毕竟东南沿海地区是我国相对开放的地区，公共支出还是有大概率能惠及新市民、低收入群体，当然一般也限定是户籍人口，我国的户籍城镇化率大概是48%，低于常住人口城镇化约17%，而这17%往往是最缺保障的，打工的可能大概率是享受不到的。
总结起来，收储从供需关系上来看是有利于缓解市场小户型供大于求的现状，但和深圳一样，条件同样苛刻，结合地方财税和现在得房价，我们假设一栋楼，1万平米，就是按照1万一平，一栋楼就得一个亿，广州一万一平的房子估计也不好找吧，政府很难拿出来太多的资源去做这个事情，所以最终成为萝卜坑的或者宣传引导意义的可能性比较大，市场化、法制化原则，在国有资产流失压力下，多做多错，而体系内部则风险小很多。这笔收储钱还不算终点，要向市场出租，政府部门增加改造和基础家具家电投入的预算，以及外包或者自己管理的费用（集体财富管理费用可不是一般的高），即便不计入福利保障性质，完全靠市场化定价，也就1~2%的租售比，如何体现保障二字呢？当然是低于市场价的出租，能覆盖多少成本很难说。
不排除最终很有可能是债务置换，一笔债，之前是国资城投兜底地方土拍，创造土地财税，政府部门再举债把债务接过来，这笔债就会记到公共福利开支里面（给你们花的啊），同样是一批债务，经过不同人的手，这意义就不一样了。
本来不想再搬运过来了，实在是看不下去有些回答；看过的知友请略过。
释放了广州房子真卖不出去的信号(毕竟旁边就是炒房第一城-深圳)，广州的国资企业一直在大量低价出售手上的房产。
广州这次“收储”的主体，为市属国资企业：成立于2023年9月1日的广州安居集团。是的，就是和8月份在深圳高调宣布收购65平米以下存量房的深圳安居集团完全相同：
当时深圳安居集团要求：
1).被收购房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位；
2).贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；
3).临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。
广州也是一样；所以覆盖率会很低，但听起来阵势很大：全市收购。早在8月，广州的增城区也早就做过类似的事情，当时是2000万收购了“符合条件”的27套房子，我记得最终中标的是一个重点学区房楼盘，好像报名的也只有这一家。
这次广州售储的预计价格是这样的：
记者获悉，国家已出文规定收购价上限，原则是根据划拨土地成本、投资成本等要素定价。此前，多位专家认为收购价相比市场售价会“打半折”，这一说法也在该工作人员处确认，“大概就是这个价位”。--南方日报同时又是面向90平以下的“整栋、整单元、配套便充足利”、“半折”这种收购价位怎么可能谈得拢？
截止到6月，央行发放的3000亿收购存量房的专项资金/再贷款，到二季度其实只用了121亿：
可见地方有多么“不情愿”。
按照存量房的类别有三种：已建成未出售的现房、已取得预售证的期房、一直在大幅降价的居民二手房；而3000亿保障性住房再贷款，仅支持第一类库存房收储。
第一类库存的收储，大约需要9000亿左右；
如果包含第一第二类库存，就需要4.2万亿。
而央行的收储存量房作商品房定向再贷款3000亿元，预计可撬动总共5000亿的商业贷款；加上地方政府、国企用来收储存量房本金(估计1000亿元)，理论上也就可以撬动总共6000亿资金。
老问题了：钱从哪来。
整个广东今年的GDP增速可是一直低于全国平均水平，广州更是堪称“失速”：
而越是大型城市，需要的资金规模越大发债(专项债)就越多，覆盖率就越低。因为新房的库存量大、目标人群的规模也更大。
重启“收储”出发点还是要保房价-地价，保地方财政收入。因为面向普通购房者的二手房和新房，均价仍在持续下降。
其实如果“收购存量房作为保障性住房”是为了让更多买不起房的房子群体有房主，那么既然新房降价已经开始，为什么还要再多制造出3道交易环节：地方政府-指定国企、指定国企-部分房企、指定国企-购房者，来实现这个目的？
这也是市场对收购存量房逻辑的最大疑问；无非就是想把“卖便宜房子的权利”抓在自己手里。这么低的收购价格，也能说明ZF预估的房价下跌空间多么大。
房地产回暖的遮羞布算是扯下来了吧。
一看标题，我刚开始是以为广州收购所有90平方米以下的存量房。
点开一看，原来是有限制的，需符合：资产负债和法律关系清晰、已取得竣工联合验收意见书、面积在90平方米以下、房源权属清晰可交易、优先选取整栋或整单元未售（可实现封闭管理）等五大条件。
五大条件中，前面四个都还好说，合情合理。但整栋或者整单元，这个就有点苛刻了。
虽然现在的行情不好，但基本上都会有零星的售出，所以，符合整栋或整单元未售这个条件的可能不太多。当然，太多了，也没有那个财力回收。
由于是整栋或者整单元，应该算是批发了，所以，收购的价格应该是“批发价”。
这个价格会低到多少呢？
配售型保障房的价格是同区域商品房价格的5-6折，如果要资金平衡，收购的价格可能要更低。因此，安居集团选择的收购对象主要是存在保交房压力、债务压力和资金链压力的项目，收购的价格应该是成本价或者是低于成本的“白菜价”。
可能有人会问了，亏本的事情怎么可能有人愿意做？
愿意不愿意，看是在什么环境下。
如果是过去，房价不停上涨，房子供不应求的时候，开发商不加价就已经算是仁慈了。
但看看现在是什么行情？
房价下行，房子卖不动，销量的上涨，完全靠力度越来越大的楼市新政。市场对新政的依赖程度过高，导致阈值也越来越高。
再加上开发商高杠杆的开发模式，每晚一天，融资的成本（利息）就增加一点。叠加市场未来的不确定性，亏本甩卖未必不是明智之举。
话说回来，收购房子并不能解决根本问题。根源问题还是房价过高，或者说土地价格过高。
由于是国资购买，更像是一个左手倒右手的游戏，只不过中间多了一个“免费”加工的步骤。
广州终于官宣大大规模收房了！
不是你家的老破小，而是全新房为主，收购对象为开发商的新房。
至于收购价多少，估计未必会公开。
反正目的就是为了郊区新房去库存的。我们来看看广州的新房总库存，主城区里的荔湾、白云、番禺，外围区里的增城、花都、南沙，都是库存高且去化周期长。相信这些区域是收房的重点板块！
根据广州安居集团发布最新公告，明确将在全市收购已建成的存量房源，作为保障性住房。
收房标准如下：
1、资产负债和法律关系清晰；
2、已取得竣工联合验收意见书；
3、房源面积在90平方米以下；
4、房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；
5、优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
据了解，广州安居集团有限公司（以下简称广州安居集团）成立于2023年9月1日，是广州市市属一级功能类国有企业，主要负责广州市保障性住房投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理等，注册资本300亿元。截至目前，公司在管保障房小区48个，在管资产共20万套（约1106万㎡），其中各类住宅约16万套（约947万㎡）、配套商业约3.6万套（约159万㎡），资产总额约275亿元。
